Qué sucede cuando los gobiernos y los desarrolladores del transporte público se encuentran: Parte 2

Para que el desarrollo del transporte público tenga éxito y esté verdaderamente integrado, los gobiernos y los desarrolladores deben trabajar unidos. Si desean lograr un entorno urbano adecuado para peatones y donde se pueda vivir y trabajar, ambos deben aunar esfuerzos en un espíritu de colaboración.

Las grandes ciudades del mundo están cambiando. Los habitantes de las megametrópolis son cada ves más conscientes los efectos ambientales que tienen los medios de transporte que elijen usar. Esta toma de conciencia lleva a que haya menos automóviles de combustión con gas y un mayor uso del transporte público como principal medio de desplazamiento. Para esto, el consumidor moderno busca viviendas cercanas al transporte público y a otras instalaciones comerciales y de ventas minorista. La comunidad de desarrollo lo reconoce y es por ello que está haciendo los cambios, pasando de un énfasis primario en las comunidades residenciales suburbanas a un enfoque que se preocupa más por las oportunidades de desarrollo centradas en el transporte público en zonas densamente pobladas.

Los factores económicos de oferta y demanda desencadenarán la construcción de edificios de alta densidad en torno al transporte público. Sin embargo, para sacar el máximo rendimiento a este aspecto único en la historia de una ciudad, los gobiernos tienen la responsabilidad de trabajar con los desarrolladores. Juntos deben garantizar que estos desarrollos del transporte público promuevan verdaderamente un ambiente adecuado para peatones y donde se pueda vivir y trabajar, que se enfoque en la integración y las comodidades de la comunidad.

A medida que los organismos gubernamentales empiecen a interactuar con los desarrolladores del sector privado sobre el asunto del desarrollo del transporte (TOD, por sus siglas en inglés), hay algunas cuestiones que deben tener presentes:

Los desarrolladores no les dan importancia a las tierras del gobierno cercanas al transporte público. Excepto en los casos en que el gobierno es propietario de parcelas exclusivas o estratégicas, como propiedades en zonas costeras, es justo decir que los desarrolladores no tienen mucho interés en las tierras justo al lado de las líneas y estaciones de transporte público. Lo que los desarrolladores sí valoran es la flexibilidad en el diseño y en la ejecución cuando procuran integrar el transporte público y el desarrollo. La innovación en estas categorías les permite crear sitios únicos y emblemáticos que demandan primas de venta en el mercado. En algunos casos, el gobierno desea retener la zonificación como una herramienta de negociación. Entonces, la presencia de un plan maestro en un acuerdo reglamentario imperioso de zonificación puede ayudar a disminuir los riesgos para el sector privado a la vez que brinda el incentivo suficiente para que se envíen propuestas de alta calidad.

¿Qué pueden hacer los gobiernos? Ser flexibles. En la mayoría de los desarrollos de transporte público, el objetivo principal de los gobiernos es garantizar que la infraestructura ferroviaria funcione de manera óptima y que el servicio no se vea comprometido por la presencia del desarrollo comercial. Los gobiernos deben ser rigurosos en su forma de especificar los requisitos funcionales de la infraestructura de transporte público, pero no en la forma de definir los elementos de diseño del desarrollo general.

Los gobiernos también pueden centrarse en crear categorías de zonificación que permitan a los desarrolladores ser más flexibles en lo que tiene que ver con implementar diversos tipos de productos. Los desarrolladores entienden la demanda comercial mejor que los gobiernos. Así que podrán confeccionar un producto final que armonice mejor con la demanda al momento de la entrega.

Los desarrolladores están cada vez más interesados en fuentes de ingresos múltiples. La línea que separa a los desarrolladores residenciales de los comerciales es cada vez más difusa. Ahora muchos desarrolladores están interesados en construir propiedades residenciales y en ser propietarios y operar instalaciones de estacionamientos y centros de atención prolongada simultáneamente. También se asocian cada vez más con empresas tecnológicas y cadenas minoristas. Así que, al negociar con los desarrolladores, los gobiernos deben estar plenamente conscientes de las fuentes de ingresos que se podrían facilitar indirectamente con dichas asociaciones.

¿Qué pueden hacer los gobiernos? Observemos el panorama. Con frecuencia, los procesos de adquisiciones de los TOD, bajo la dirección del gobierno, se centran únicamente en el plazo de construcción, en la ejecución del proyecto y en la solidez del balance general de los licitadores. Si bien esto es fundamental, los gobiernos deberían adoptar un enfoque disciplinado para comprender las implicaciones comerciales del acuerdo desde la perspectiva del desarrollador y así maximizar el valor. Los sondeos de mercado estructurados, las reuniones comerciales confidenciales y la comunicación regular con la agencia de desarrollo económico local pueden permitir obtener información sobre transacciones anteriores, el potencial de ingresos y el valor del acuerdo. El gobierno que hace este esfuerzo antes de la adquisición podrá crear documentos de licitación al nivel del mercado y maximizar el valor total de una transacción.

Los gobiernos también deben pensar en incluir cláusulas de innovaciones o de ingresos alternativos en los documentos de adquisición, como mecanismo para obligar a los licitadores a divulgar algunas de las oportunidades auxiliares de ingresos.

Los desarrolladores necesitan encontrarse con socios expertos y capaces en el gobierno para añadir legitimidad al proyecto. Los gobiernos deben saber cuándo y dónde pedir más a los socios desarrolladores de manera razonable. También deben saber cómo pedir más, sin dejar que "lo perfecto" sea enemigo de "lo bueno". Se puede generar un valor inmenso con situaciones en las que todos ganan, donde se benefician las comunidades, los desarrolladores y el público en general. Los conocimientos y los socios dispuestos de ambas partes darán lugar a negociaciones productivas y resultados grandiosos. Es importante que los desarrolladores no exageren en el diseño ni fuercen elementos que no sean adecuados para el mercado.

¿Qué pueden hacer los gobiernos? Reunir a las personas adecuadas. Los desarrolladores tendrán a los mejores consultores y expertos técnicos para estudiar el arte de lo posible al analizar un sitio. Los gobiernos deben estar igualmente preparados con expertos técnicos, financieros y del ámbito urbano que ayuden al personal del gobierno a definir sus objetivos y aprovechar al máximo el potencial del sitio. Reunir a estos expertos mucho antes del anuncio público del proyecto permitirá al gobierno definir, de manera muy disciplinada e informada, el potencial comercial y de desarrollo del sitio. También ayudará al gobierno a priorizar los objetivos, de modo que la toma de decisiones sea más fluida cuando haya que hacer intercambios con los desarrolladores.

Cuando sea posible, el gobierno también deberá identificar los responsables del TOD que tengan autonomía y poder de decisión dentro de las principales unidades comerciales. Los desarrolladores están ansiosos por participar y trabajar con el gobierno en la integración del TOD a la estructura de la comunidad. A veces, ese punto de contacto constante es la pequeña diferencia que puede hacer toda la diferencia.