Una nueva vida para los terrenos inactivos cercanos a los corredores ferroviarios

El crecimiento económico en la época de esplendor del automóvil, y el generoso financiamiento otorgado a la construcción de carreteras y los bajos niveles de impuestos a los vehículos, dio como resultado un crecimiento enfocado en las áreas suburbanas. A medida que el crecimiento se fue alejando de los núcleos urbanos, las propiedades adyacentes o cercanas a los corredores ferroviarios activos a menudo quedaron inactivas y poco utilizadas.

Actualmente, las ciudades se enfrentan a crecientes presiones para cumplir con la demanda de viviendas, empleo y transporte, y estos terrenos se consideran oportunidades de desarrollo para la creación de servicios urbanos nuevos y atractivos que ofrezcan movilidad y una experiencia diferente. La actividad industrial ha abandonado las áreas centrales hace relativamente poco y, al mismo tiempo, las fuerzas de la planificación y el mercado han identificado a algunos de estos lugares como el sitio perfecto para el desarrollo de viviendas y usos mixtos. Hoy en día, el desafío es equilibrar las necesidades de la municipalidad y los operadores ferroviarios con el fin de crear desarrollos funcionales, atractivos y con menos riesgos que permitan aprovechar plenamente los beneficios de ocupar y reactivar estos espacios.

Jamie Kennedy, Planificador y Consultor de nuestro equipo de Soluciones Urbanas, nos ofrece sus conocimientos sobre proyectos de desarrollo urbano en terrenos adyacentes a corredores ferroviarios.

¿Por qué el desarrollo urbano está sucediendo cerca o alrededor de los corredores ferroviarios?

La desindustrialización y el aumento rápido de los valores de los terrenos en muchos de los principales centros urbanos de Canadá están impulsando el interés por adquirir y volver a desarrollar propiedades adyacentes a las vías ferroviarias. La conversión (rezonificación) de estos terrenos de un uso industrial y laboral a un uso comercial y residencial puede aumentar significativamente el valor de una propiedad. Otro motivo para este desarrollo continuo es la necesidad de mejores sistemas de transporte público. La financiación de la infraestructura de tránsito nueva se solicita a firmas de desarrollo privadas, quienes tienen la responsabilidad de crear la infraestructura como parte del desarrollo adyacente.

En el contexto de la provincia de Ontario, el modelo de ejecución de estaciones mediante desarrolladores, introducido por la agencia de tránsito de esa provincia, Metrolinx, ha aumentado el interés en los desarrollos adyacentes al corredor ferroviario.

Si bien algunas de estas propiedades tienen precios muy altos, un atractivo que todas tienen es que muchas veces son terrenos muy grandes en los que es posible generar un plan maestro o crear nuevos espacios urbanos. Los desarrolladores han identificado estas áreas como oportunidades viables para cubrir las necesidades de intensificación urbana. Si se cumplen los requerimientos municipales de planificación necesarios, las políticas de planificación y las ciudades a menudo están abiertas al desarrollo, dada la notable escasez de viviendas.

¿Cuáles son los desafíos que enfrentan los desarrolladores que desean adaptar estos terrenos inutilizados?

Los principales desafíos de los desarrolladores que buscan adaptar estas áreas en general están relacionados con el complejo proceso regulatorio al que se ven sometidas las solicitudes de desarrollo para proceder con los desarrollos adyacentes a los corredores ferroviarios. En muchas ciudades canadienses, los propietarios deben considerar los intereses de varias partes interesadas cuando planifican nuevos desarrollos cercanos a corredores ferroviarios activos. Como mínimo, se deben cumplir los requerimientos normativos de planificación municipal. No obstante, los planes de desarrollo también se someten a etapas adicionales de revisión por pares, y además requieren la aprobación de los operadores ferroviarios.

En ocasiones, los intereses enfrentados del operador ferroviario y la municipalidad pueden complicar más el proceso. Para evitar estos inconvenientes, un proceso de planificación colaborativo que involucre a todas las partes interesadas en las etapas iniciales del proceso de diseño puede mejorar significativamente el potencial de éxito.

La identificación y evaluación de todos los riesgos es cada vez más importante con el surgimiento de estas oportunidades y tendencias de uso del terreno. Para lograr un nivel de densidad que les permita a los desarrolladores ejecutar de forma rentable proyectos en nuevos terrenos con infraestructura de tránsito integrada, es esencial mitigar de forma adecuada los riesgos para obtener la aprobación.

Durante el proceso de revisión y aprobación, los desarrolladores deben interactuar con varias partes interesadas para abordar diferentes demandas e intereses. También debe considerarse el impacto del aumento de la congestión en la infraestructura de tránsito existente y en el medioambiente, causado por la mudanza de los residentes a sus nuevos hogares.

¿Cuáles son los beneficios de crear entornos urbanos alrededor de la infraestructura ferroviaria?

Los operadores ferroviarios de todo Canadá siguen desalentando los nuevos desarrollos cerca de corredores ferroviarios activos. Sin embargo, en las ciudades más grandes del país, el aumento de la demanda de viviendas y la reducción del terreno disponible están atrayendo el interés de inversores privados y desarrolladores.

En Toronto, algunos de los beneficios de llevar a cabo desarrollos cerca de vías ferroviarias activas es la ejecución de la tan necesaria infraestructura de tránsito. Al conseguir financiación para estaciones nuevas mediante acuerdos de desarrollo privados, la municipalidad y la provincia pueden seguir satisfaciendo la creciente demanda de transporte en la región para las generaciones futuras. El desarrollo adyacente a los corredores ferroviarios también aumenta las oportunidades de fomentar un comportamiento de viaje sustentable, en el que el transporte público esté integrado en el área.

Estos desarrollos también ayudan a cumplir con los objetivos de crecimiento de las oportunidades de vivienda y empleo establecidos por la municipalidad, a la vez que contribuyen al logro de los objetivos a largo plazo del plan de crecimiento regional. Los espacios no utilizados se están reactivando y recuperando como parte de espacios públicos de mejor calidad. Cuando se realiza de forma efectiva, la intensificación de las áreas urbanas puede producir entornos sostenibles y dar origen a comunidades de uso mixto que satisfagan las necesidades habitacionales, económicas y sociales, cimentadas con sistemas de tránsito masivo.

¿Qué requerimientos de seguridad pública afectan a los desarrollos adyacentes a las vías ferroviarias?

Los trenes descarrilan con frecuencia. EN 2018, Transport Canada registró más de 200 accidentes en la vía principal, entre ellos, descarrilamientos y colisiones. Cuando se propone un desarrollo nuevo cerca de un corredor ferroviario activo, se necesita contar con un paquete de medidas de mitigación para reducir los riesgos asociados a las operaciones ferroviarias.

Para proteger a las personas y sus bienes de las actividades ferroviarias es necesario identificar los riesgos. Por ejemplo, para evitar la posibilidad de un descarrilamiento, se usan muros de "desviación" (o muros de choque) para que los trenes se mantengan dentro del corredor. Otros factores, como el ruido, la vibración y la calidad del aire, son preocupaciones que podrían afectar la salud y el bienestar de los futuros ocupantes del terreno, y esto podría mitigarse usando materiales específicos en el diseño de los edificios. A menudo es necesario aplicar múltiples medidas de mitigación dentro del desarrollo para garantizar la protección del terreno a largo plazo.

¿Cómo está trabajando Hatch con los sectores público y privado para ofrecer asesoramiento para estos proyectos?

Trabajamos estrechamente con ambos sectores para identificar estrategias que logren mitigar los riesgos asociados con las operaciones ferroviarias. El proceso colaborativo implica interactuar con los operadores ferroviarios y las municipalidades, y conocer sus opiniones. Trabajamos con los operadores ferroviarios para logar desarrollos nuevos sin afectar las operaciones actuales o futuras. Ofrecemos nuestros conocimientos técnicos a las municipalidades y los desarrolladores para evaluar la viabilidad de los terrenos de desarrollo, en el contexto de su cercanía a las vías, y para desarrollar estrategias que cumplan con los requerimientos de seguridad necesarios.

Como los estándares y las regulaciones para los corredores ferroviarios evolucionan constantemente, ya no alcanza con mirar las soluciones anteriores para desarrollar soluciones a futuro. Por eso, Hatch adopta un enfoque del primer principio para resolver estos desafíos. Como planificadores e ingenieros urbanos, hemos jugado un papel importante al asesorar a municipalidades y operadores ferroviarios para que tomen decisiones que logren un equilibrio y reduzcan en forma significativa los riesgos potenciales del desarrollo urbano para la seguridad pública y las operaciones ferroviarias.

¿Cómo aplica Hatch ideas innovadoras en esta área?

Aunque trabajamos con pautas de diseño estándar, el conocimiento técnico y la experiencia de nuestros equipos multidisciplinarios nos permite crear soluciones innovadoras que permiten superar los desafíos específicos del terreno. Nuestra perspectiva no se limita a lo técnico. Consideramos otros factores, como la planificación del uso estratégico del terreno y la forma en la que estos desarrollos pueden funcionar para las poblaciones urbanas del futuro.

Nuestro trabajo reciente en el área de Lower Junction de Toronto es un ejemplo de la planificación del uso estratégico del terreno. Hatch está trabajando con cada uno de los propietarios durante el desarrollo de sus propiedades en un distrito emergente de empleo y vivienda, centralizado por sólidas conexiones de tránsito. Juntos, como parte de una visión más amplia de construcción urbana, nuestro objetivo es trabajar con la comunidad de desarrolladores para mejorar la forma en la que los nuevos proyectos se integran con los sistemas de tránsito locales y regionales.