Nouveau souffle de vie des terrains non exploités le long des corridors ferroviaires

La croissance économique qui a marqué l’âge d’or de l’automobile, le généreux financement des routes et les faibles taux d’imposition sur les voitures ont entraîné une croissance axée sur les banlieues. Comme la croissance se concentrait loin des noyaux urbains, les propriétés foncières adjacentes aux corridors ferroviaires actifs ou situées à proximité sont souvent non exploitées et sous-utilisées.

De nos jours, alors que les villes font face à des pressions croissantes pour répondre aux besoins en logement, en emploi et en transport, ces terrains sont de plus en plus vus comme des occasions de mise en valeur ouvrant la porte à de nouvelles installations collectives attrayantes, gages de mobilité et d’expériences à vivre. Les activités industrielles ne sont sorties que relativement récemment des zones centrales et, parallèlement, la planification et les forces du marché ont établi que certains de ces emplacements conviennent au logement et à l’urbanisation diversifiée. Aujourd’hui, le défi consiste à trouver un équilibre entre les besoins de la municipalité et ceux des exploitants de chemins de fer afin de créer des aménagements fonctionnels et attrayants où les risques sont atténués, ce qui permettra de tirer pleinement profit des avantages liés à l’occupation et à la revitalisation de ces espaces.

Jamie Kennedy, planificateur et consultant au sein de notre équipe Solutions urbaines, présente un aperçu des projets d’aménagement urbain de terrains adjacents aux corridors ferroviaires.

Pourquoi l’aménagement urbain se fait-il à proximité des corridors ferroviaires ou dans les environs?

La désindustrialisation et la hausse rapide de la valeur des terrains dans bon nombre de grands centres urbains du Canada suscitent l’intérêt pour l’acquisition et le réaménagement des propriétés foncières adjacentes aux voies ferrées. La conversion (rezonage) en zones commerciales et résidentielles de ces emplacements liés au secteur industriel et au travail peut augmenter considérablement la valeur d’une propriété. Une autre raison de cette évolution continue est la nécessité d’améliorer les réseaux de transport collectif. On cherche à obtenir du financement pour de nouvelles infrastructures de transport en commun auprès d’entreprises privées du secteur de l’aménagement. Elles seront chargées de mettre en œuvre les infrastructures dans le cadre de la mise en valeur adjacente.

En Ontario, le modèle de l’aménagement des stations dirigé par le promoteur et adopté par l’agence responsable du transport en commun dans la province, Metrolinx, a suscité un intérêt accru pour la mise en valeur des zones adjacentes aux corridors ferroviaires.

Bien que certaines de ces propriétés foncières justifient des prix supérieurs, un aspect séduit invariablement : il s’agit souvent de parcelles de terrain aux dimensions avantageusement généreuses, où la préparation d’un plan directeur et la création de nouveaux espaces urbains sont possibles. Les promoteurs ont déterminé que ces terrains constituaient des occasions viables de répondre aux besoins d’intensification urbaine. Compte tenu de la grave pénurie de logements, la politique de planification et les villes permettent souvent une certaine souplesse si les exigences municipales relatives à la planification sont satisfaites.

Quels sont les défis auxquels font face les promoteurs qui veulent adapter ces terrains sous-utilisés?

Les principaux défis auxquels font face les promoteurs qui veulent adapter ces terrains sont généralement liés au processus réglementaire complexe auquel les demandes de mise en valeur sont soumises, afin de procéder à l’aménagement adjacent à un corridor. Dans de nombreuses villes canadiennes, les propriétaires fonciers doivent répondre aux intérêts de multiples intervenants lorsqu’ils planifient de nouveaux aménagements à proximité de corridors ferroviaires actifs. Il faut à tout le moins respecter les exigences municipales standard relatives à la planification. Toutefois, les plans d’aménagement sont aussi sujets à d’autres étapes d’examen par les pairs et doivent être approuvés par le ou les exploitants de chemins de fer.

Les intérêts parfois divergents de l’exploitant ferroviaire et de la municipalité peuvent compliquer davantage le processus. Pour éviter ces difficultés, un processus de planification collaborative qui fait appel à tous les intervenants dès les premières étapes du processus de conception peut améliorer considérablement les probabilités de réussite.

La détermination et l’évaluation de tous les risques revêtent une importance croissante alors qu’émergent la tendance et les occasions d’utiliser ces terrains. Afin d’atteindre un niveau de densité qui permettra aux promoteurs de mettre en valeur de façon rentable de nouveaux sites d’aménagement dotés d’une infrastructure de transport en commun intégrée, une atténuation adéquate des risques est essentielle à l’approbation de ces projets.

Dans le cadre du processus d’examen et d’approbation, les promoteurs collaborent avec de multiples intervenants pour répondre à une diversité de demandes et d’intérêts. En raison des résidents qui aménageront dans une nouvelle propriété, il faut aussi prendre en compte l’incidence de la hausse de la congestion sur l’infrastructure existante de transport en commun et sur l’environnement.

Quels sont les avantages de créer des environnements urbains autour de l’infrastructure ferroviaire?

Partout au Canada, les exploitants de chemins de fer continuent de décourager fortement les nouveaux aménagements près des corridors ferroviaires actifs. Toutefois, dans les plus grandes villes du pays, la demande accrue de logements et la diminution de l’offre de terrains attirent l’investissement privé et l’intérêt des promoteurs.

À Toronto, l’aménagement près des voies ferrées présente certains avantages, notamment la mise en place d’infrastructures de transport en commun dont les besoins sont criants. En obtenant du financement pour de nouvelles stations dans le cadre d’ententes d’aménagement privé, la municipalité et la province peuvent continuer de répondre à la demande croissante liée aux déplacements des générations futures dans la région. Les aménagements adjacents aux corridors ferroviaires peuvent aussi élargir les possibilités de promouvoir des comportements de déplacement durables lorsque le transport en commun est intégré au site.

Ils aident également à respecter les objectifs de croissance en matière de logement et d’emploi fixés par la municipalité, tout en contribuant à la réalisation des objectifs à long terme du plan de croissance régional. Les espaces sous-utilisés sont revitalisés et intégrés comme autant d’espaces publics de meilleure qualité. Lorsqu’elle est effectuée efficacement, l’intensification des zones urbaines peut créer des environnements durables. Il en résulte des collectivités à vocations multiples où l’on répond aux besoins liés au logement, à l’économie et aux enjeux sociaux, consolidées par des réseaux de transport en commun.

Quelles sont les exigences relatives à la sécurité publique qui s’appliquent aux aménagements adjacents aux voies ferrées?

Les déraillements de train sont très fréquents. En 2018, Transports Canada a enregistré plus de 200 accidents sur des voies principales, collisions et déraillements inclus. Lorsqu’on propose de nouveaux aménagements à proximité d’un corridor ferroviaire actif, un ensemble de mesures d’atténuation est requis pour réduire les risques associés aux activités ferroviaires.

La protection des personnes et des biens contre les activités liées aux voies ferrées suppose la détermination des risques. Par exemple, pour se protéger contre la possibilité d’un déraillement, on utilise un mur de protection (« crash wall ») pour contenir les trains à l’intérieur du corridor ferroviaire. D’autres facteurs, comme le bruit, les vibrations et la qualité de l’air, peuvent avoir une incidence sur la santé et le bien-être des futurs occupants du site et peuvent être atténués en utilisant des matériaux spécifiques dans la conception du bâtiment. L’application de multiples mesures d’atténuation dans le cadre de la mise en valeur est souvent nécessaire pour assurer une protection à long terme du site de l’aménagement.

Comment Hatch collabore-t-elle avec les secteurs public et privé pour orienter ces projets?

Nous travaillons en étroite collaboration avec les secteurs public et privé pour définir des stratégies visant à atténuer les risques associés aux activités ferroviaires. Le processus de collaboration fait appel à la mobilisation et aux opinions des exploitants ferroviaires et des municipalités. Nous collaborons avec les exploitants de chemins de fer pour nous assurer que les nouveaux aménagements n’auront aucune incidence sur les activités ferroviaires actuelles ou futures. Nous offrons notre expertise technique aux municipalités et aux promoteurs pour évaluer la faisabilité quant aux sites visés par l’aménagement dans le contexte de la voie ferrée adjacente, et nous élaborons des stratégies pour répondre aux exigences relatives à la sécurité ferroviaire.

Étant donné que les normes et les règlements liés aux corridors ferroviaires évoluent constamment, il n’est plus approprié d’examiner les solutions antérieures pour orienter les décisions futures. Hatch adopte donc une approche fondée sur les principes pour résoudre ces problèmes. À titre de planificateurs et d’ingénieurs urbains, nous avons joué un rôle important en guidant les municipalités et les exploitants de chemins de fer vers des décisions qui équilibrent et réduisent considérablement les risques potentiels que pose l’aménagement urbain pour la sécurité publique et les activités ferroviaires.

Comment Hatch a-t-elle été en mesure de faire preuve d’innovation dans ce domaine?

Bien que notre travail repose sur des lignes directrices de conception standard, les connaissances et l’expertise techniques de nos équipes multidisciplinaires nous permettent de créer des solutions novatrices qui aident à relever les défis propres au site. Nous élargissons notre analyse de la situation au-delà du simple point de vue technique. Nous tenons compte d’autres facteurs, comme la planification stratégique de l’utilisation du territoire et la façon dont ces aménagements peuvent mieux servir les populations urbaines à l’avenir.

Nos récents travaux dans le secteur Lower Junction à Toronto sont un exemple de planification stratégique de l’utilisation du territoire. Hatch collabore avec chacun des propriétaires fonciers lors de l’aménagement de leurs propriétés dans un district émergent associé au secteur résidentiel et au travail, consolidé par des réseaux de transport en commun de premier ordre. Dans le cadre d’une vision plus vaste du façonnement des villes, notre objectif commun est de travailler avec la communauté de la mise en valeur pour améliorer la façon dont les nouveaux projets sont intégrés aux réseaux de transport en commun locaux et régionaux.