Quand les décideurs gouvernementaux et les entrepreneurs en aménagement axé sur le transport en commun se rencontrent : partie 2

Pour assurer la réussite et l'intégration de l'aménagement axé sur le transport en commun, les gouvernements et les promoteurs doivent travailler main dans la main. Ils doivent unir leurs forces dans un esprit de collaboration pour atteindre leur objectif de créer un milieu de vie adapté au travail et aux loisirs ainsi qu'un environnement urbain invitant pour les piétons.

Les grandes villes du monde sont en mutation. Les habitants des grosses métropoles sont de plus en plus conscients des effets environnementaux qui découlent de leur choix de mode de transport. Cette prise de conscience nous amène à délaisser les voitures à essence pour privilégier les transports en commun comme principal moyen de transport. Le consommateur moderne s'intéresse donc aux logements situés près des réseaux de transports en commun, des commerces de détail et des installations commerciales. Bien au fait de cette nouvelle réalité, la communauté du développement cesse de mettre l'accent sur les communautés résidentielles de banlieue pour plutôt se concentrer sur les occasions d'aménagement à haute densité et axé sur le transport en commun.

Les facteurs économiques liés à l'offre et à la demande mèneront à la construction d'immeubles à haute densité de population à proximité des transports en commun. Pour tirer avantage de ce chapitre unique de l'histoire d'une ville, les gouvernements ont la responsabilité de travailler avec les promoteurs. Ensemble, ils doivent s'assurer que ces aménagements axés sur le transport en commun créent un milieu de vie adapté au travail et aux loisirs ainsi qu'un environnement urbain centré sur les aménagements à usage collectif et l'intégration.

Alors que les organismes gouvernementaux commencent à échanger avec les promoteurs privés au sujet de l'aménagement axé sur le transport en commun (AATC), voici quelques éléments importants à garder en tête.

Les promoteurs ne valorisent pas particulièrement les terrains près des transports en commun. Sauf dans les cas où le gouvernement possède des terrains uniques ou stratégiques comme des propriétés riveraines, il n'est pas exagéré d'affirmer que les promoteurs ne sont pas particulièrement intéressés par les terrains adjacents aux lignes de transport en commun et aux stations. Cela dit, les promoteurs accordent de l'importance à la flexibilité sur le plan de la conception et de l'exécution lorsqu'ils essaient d'intégrer le transport en commun et le développement. L'innovation dans ces catégories leur permet de créer des projets uniques et emblématiques qui se vendront plus cher sur le marché. Dans certains cas, le gouvernement se sert du zonage comme outil de négociation. La présence d'un plan directeur ou une entente imminente sur le règlement de zonage peuvent contribuer à diminuer les risques pour le secteur privé tout en l'incitant à soumettre des propositions de grande qualité.

Que peuvent faire les gouvernements? Faire preuve de flexibilité. Dans la plupart des aménagements axés sur le transport en commun, le principal objectif du gouvernement consiste à s'assurer que les infrastructures ferroviaires fonctionnent de manière optimale et que le service n'est pas compromis par la présence de développement commercial. Les gouvernements doivent être rigides au sujet des exigences fonctionnelles de leurs infrastructures de transport en commun, mais pas au sujet des éléments de conception du projet de développement dans son ensemble.

Les gouvernements peuvent aussi créer de grandes catégories de zonage qui permettent aux promoteurs d'être plus flexibles quant au développement de leurs divers projets. Les promoteurs comprennent mieux la demande commerciale que les gouvernements. Ils sont donc capables d'adapter leur projet pour qu'il réponde à la demande au moment de la livraison.

Les promoteurs s'intéressent de plus en plus aux multiples sources de revenus. La ligne entre les promoteurs résidentiels et commerciaux commence à s'estomper. De nombreux promoteurs veulent maintenant construire simultanément des propriétés résidentielles et posséder et exploiter des parcs de stationnement des établissements de soins de longue durée. Ils forment de plus en plus de partenariats avec les entreprises spécialisées dans la technologie et les chaînes de magasins au détail. Les gouvernements doivent être pleinement conscients des sources de revenus qui peuvent être indirectement obtenues par un tel partenariat lorsqu'ils négocient avec les promoteurs.

Que peuvent faire les gouvernements? Obtenir une vue d'ensemble de la situation. Trop souvent, les procédés d'approvisionnement dirigés par le gouvernement pour les AATC mettent surtout l'accent sur l'échéancier des travaux, la livraison du projet et le bilan financier des soumissionnaires. Bien que ces éléments soient essentiels pour maximiser la valeur, les gouvernements devraient adopter une approche disciplinée pour comprendre les incidences commerciales d'une entente du point de vue d'un promoteur. En effectuant des études de marché structurées et approfondies, en organisant des rencontres commerciales confidentielles et en communiquant régulièrement avec l'agence de développement économique local, il est possible d'obtenir de l'information sur les transactions précédentes, le potentiel de revenus et la valeur de l'entente. Faire cet exercice avant l'étape de l'approvisionnement peut aider le gouvernement à créer des dossiers d'appel d'offres adaptés au marché et à maximiser la valeur totale de l'enveloppe de la transaction.

Les gouvernements devraient aussi considérer la possibilité d'inclure des clauses concernant l'innovation ou les sources de revenus de remplacement dans les documents d'approvisionnement afin de forcer les soumissionnaires à divulguer certaines occasions de revenus.

Les promoteurs doivent faire équipe avec des partenaires gouvernementaux experts pour ajouter de la crédibilité à leur projet. Les gouvernements doivent savoir dans quelles circonstances ils peuvent en demander davantage à leurs partenaires de développement. Ils doivent également savoir comment en demander plus, sans laisser la perfection devenir l'ennemie du possible. Il est possible d'ajouter énormément de valeur dans des situations gagnantes qui profitent aux communautés, aux promoteurs et à la population en général. Si les partenaires du gouvernement et du privé font preuve de bonne volonté et connaissent bien le dossier, les négociations seront productives et généreront d'excellents résultats.

Que peuvent faire les gouvernements? Réunir leurs meilleurs éléments. Les promoteurs auront les meilleurs conseillers et experts techniques pour étudier l'art du possible lors de l'analyse de l'emplacement d'un projet. Les gouvernements doivent se préparer aussi bien qu'eux en ayant à leur disposition des experts de divers domaines (technique, environnement urbain et finances) qui aideront à définir les objectifs et à maximiser le potentiel d'un site à aménager. En faisant appel à ces experts bien avant l'annonce publique sur le projet, le gouvernement pourra définir, de façon très structurée et éclairée, l'aménagement et le potentiel commercial du terrain. Il sera également plus facile d'établir l'ordre de priorité des objectifs pour faciliter la prise de décisions lorsque des compromis devront être faits avec les promoteurs.

Dans la mesure du possible, les gouvernements doivent aussi nommer des responsables de l'AATC au sein des principaux secteurs d'activité. Ces responsables disposeront d'une autonomie et d'un pouvoir de décision. Les promoteurs sont enclins à travailler avec le gouvernement pour intégrer l'AATC au tissu de la communauté. Parfois, ce point de contact constant est le détail qui change tout.